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再建築不可って何ですか?
再建築不可物件にローンは使えるのか?
建て替えが出来ますか?
セットバックとは何ですか?
   
まず、一般的に住宅を新たに建てる場合、「建築確認申請」を区役所や市役所に提出し、許可の後、工事が行われ、竣工までに至ります。
建物を建てる時、既に家が建っている敷地を購入する時大事な事は
① 敷地が道路に接道しているか、又何m接道しているか。
② 道路の幅は何mか。
③ 道路は公道か私道かそれとも道路ではなく単なる通路か、をよく知ることです。

家を建てるためには敷地が(建築基準法に適合してる)道路に2m以上接してる事が絶対に必要です。

その道路も、公道(道路法による道路)(区道や市道等)であれば問題はありません。
私道でも㋑法42条2項道路や㋺位置指定道路等は同様です。

㋑法42条2項道路は昭和25年建築基準法が出来た時既に道路、農道として使用されていた道路で幅が4.0m未満の場合は、家を建てる時には道路中心より2.0m迄後退(セットバック)する事が要求されます。セットバックした土地は道路状態になり庭等の一部として使用する事など出来ません。土地の所有権は状況によって変わります。(セットバックした土地を分筆して寄附する場合もあります)
㋺位置指定道路は宅地造成などが行われる時に作られた巾員4.0m以上の道路。

では、『再建築不可』物件とは・・
① 上記の様な道路に接してない。
② 建築確認申請も提出出来ない。 →家の新築が出来ない
③ 家のリフォームする事は出来ます。
④ この様な住宅地を購入する時、銀行等はローンの取扱いをほぼしません
以上の様に将来新築で建てたいとか、ローンを使いたいという人には対象外になります。購入する場合、現金での取引(又はノンバンクのローン)となる為、購入層が限られて来る様です。しかし、再建築不可物件は①~④の事がある為、通常販売の物件より割安であり、それぞれの要求に合った場合お買得である事も事実です。
よく吟味し購入に向かう事も充分有りうる事と思います。
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信頼できる不動産会社は?
不動産業者の選び方は?
   
不動産は一生に一度の大きな買い物です。まずはこれを紹介してくれる不動産業者から慎重に選ぶ事が大切です。
但し選び方も千差万別。一概に説明するのも難しいのですが、一般的な注意点としては
◎ 業者免許の確認 不動産業者は免許が必要です。これには国土交通大臣免許(二つ以上の都道
府県に事務所を置いて営業する場合)と都道府県知事免許(一つの都道府県
にのみ事務所を置いて営業する場合)があります。
◎ 事務所の整備 業者の標識・報酬の限度額などが掲示され、事務所として整備されていなけ
ればなりません。従業員については業者の発行する従業者証明書に加えて、
宅地建物取引主任者は取引主任者証を携帯することになっています。
◎ 取引形態の明示 不動産売買賃貸について広告をするとき及び注文をうけたときは自ら当事者
になるのか媒介(仲介)か代理か業者の立場を明確にすることが義務付けられ
ています。
法規制的な見方は他にもありますが、概略は以上です。

主観的にはやはり自分の希望する不動産のビジョンを明確に持ち、業者に相談する事が肝要です。
その際、業者がいかに対応するかによって判断するのが最もわかり易い選び方と思われます。
とにかく希望を率直にぶつけることです。

不動産の良否については、これこそ個人其々で見方が違いますが、一般的には
◎ 立地条件 生活環境・交通アクセスの良否
◎ 生活環境 周辺施設・近隣状況
◎ 物件状況 日照状況・内部設備状況・外観
などがあります。また、中古戸建物件の場合、将来の建て替えも考慮にいれる必要があり、その際には法令上の制限についても考慮しなければなりません。

いずれにしても『初めに希望ありき』です。ご遠慮なく相談いただければ幸いです。
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物件選びのチェックポイントは?
物件はどう探すの?
   
エリア/生活利便性を求める環境とその比重によって、業者で用意した地図等で選択する。
交通/職場・学校・幼稚園・保育園等へのアクセス。最寄駅から徒歩圏、バス便利用の選択、お客様の許容できる所要時間。
価格/購入の為の準備金は、預金か、ローン利用か、もしくは併用であればその比率。住宅ローン利用であれば、各金融機関に多少差があるので利用しようと思う金融機関で興味ある物件について事前審査を申込し、あらかじめ借入限度額を知っておくとその後の検索もスムーズに行える。お客様の自己条件、物件・面積・築年数等に依ってローン可否・限度額が変動します。
物件特性/面積・築年数・用途地域・建ぺい率・容積率と、物件の現況を確定する。建築基準法上適正物件か否か?の確定。

◎ 建築基準法が何らかの要件不足に依りカバー出来ない物件が、再建築不可物件として売り出されるが、この場合何が要件を満たさないかを確定し、購入後増改築でお客様の用途・使い方・経済的価値等維持できるのであれば割安で安価な物件となり得る。マイナス面プラス面共に良く説明を受ける必要がある。

◎ お客様の希望条件と見合った売却物件を探し出会う為には、下記の各媒体を利用して情報を得る。インターネット・住宅情報誌・不動産業者・新聞折込・チラシDM等ポスト投入広告・車額 掲示板等による固定物件案内・知人等に依る紹介。

◎ 各媒体を通してニーズに合った物件と出会えたら媒体発信元と連絡を取り、窓口にして質疑応答し疑問点を解消する。又、得ている情報内容についてもチェックし確かめる。その上で興味のある物件がある場合は内見(内覧)の申込をする。

◎ 興味ある物件の内見では、現地に於いて得ている情報と相違がないか、又新たな質問事項を担当者に聞いて明確にしておく。物件の現状については、建物・外壁・屋根について雨漏りの原因となるクラークや一部壁落ちの有無。内部内装に関しては床の状況、建てつけの不具合。設備についてはその使用の可否、保証の期間についてチェックと細部について確認しておく必要ががある。補修箇所等ある場合は売り手負担であるかも確認しておく。

◎ この一連の検索作業を間違いなく行う為にうまく不動産業者を利用し、お客様のニーズに応える物件がスムーズに検索でき、より良い物件の取得が出来る様にして下さい。/span>
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『住宅ローンの利用』を考える時
A ローンはいくらまで借りられるのかな。
B 返済は何年で毎月いくらかえすのかな。
C 自己資金は幾らぐらいいるのかな。
   
『住宅の購入』を思うとき、まず始めに『ローンの利用』を考えるケースが多いと思います。そんな疑問に答えられるように、今回一般都市銀行のローンセンターで取扱されている例を参考に列記してみました。始めにそれぞれの疑問、質問の答えを見つける為に何が必要なのかを、書き出してみました。
A ローンはいくらまで借りられるのかな。
1.年収はいくらですか・・・年収額により変わり、最高で約7倍位です。
2.勤続年数はどのくらいですか・・・現在勤務先1年以上の在籍が必要です
3.勤務する会社の概要は
4.借りられる金額は
イ.50万円以上1億万円迄です。
ロ.一般的に住宅の建設費(土地代含)又は購入額の90%以内と言われていますが、保証会社の算出する担保価値の範囲内で100%ローンも可能です。
5.借りた時の金利は・・・金利はいつも変動します、現在は固定で4.45%変動で2.875%です。
但し、優遇金利が有り、年1.0%~1.5%位表面金利から下がります。
イ.全期間固定金利型
ロ.変動金利型
ハ.固定金利特約期間+変動金利
ロとハには金利の見直しがあります。

B 返済は何年で毎月いくら返すのかな。
1.借りられる期間は、1年以上35年以内(完済時の年齢は80歳まで)
2.返済方法は
イ.毎月元利均等額の返済。
ロ.ボーナス時に増額して返済の併用型。
ハ.1年間の返済額の上限は年間収入額に対して約35%迄です。

C 自己資金はいくらいるのかな。
1.多くは購入額の10%位の自己資金が必要と言われていますが、自己資金は多いに越した事はありません、
些少でも御相談下さい。尚、自己資金が20%超の場合は金利が優遇されます。
その他に必要になる、費用としては
2.ローンを利用するときに、ローン保証会社への保証料。・・一括前払い型と金利上乗せ型(0.2%)があります。
3.借入銀行の担保設定(抵当権設定)の費用。
4.契約書に貼付する印紙代。
5.登録免許税の他、司法書士への手数料。
6.不動産仲介業者への仲介手数料。
等があります。

次に
「住宅ローン」が、自分の場合どの位の金額が借りられるか、何年の返済迄可能か、などのことを知るために
『事前審査申込書』を受けるための提出書類は
1.ローン借入申込書
2.源泉徴収票(会社員などの場合)健康保険証の写し
3.納税証明書(その1、その2) 自営業などの場合。
等の書類の提出が必要になります。

この段階で,融資予定銀行より OKが出た時には建物を建てたり、購入する為の『建築請負契約』
又は『建物売買契約』を行い『ローン借入申込書』を正式に提出する運びになります。

尚、当社は「りそな銀行」と提携しております。ローンの借入は、申込者の「年収」とか「勤続年数」が
条件と同時に銀行及び保証会社の審査、査定の取扱いにより、「借入金額が変わり」「金利が変わり」返済金額も変わったりします。詳しい事は、当社担当者にご相談下さい。

これ以降の本契約の「締結」、「提出書類のリスト」などは第2回にまとめます。
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